×
Войти или зарегистрироваться
Отзывы о банках
Все отзывы о банках (578)

Как продать квартиру в ипотеке: основные варианты

Не нравится(-) +1 Нравится(+)

За счет ипотечных кредитов многие россияне смогли приобрести квартиры или же получить в кредит крупную сумму наличных средств (передав в ипотеку имеющееся у них жилье). Договоры ипотеки, как правило, заключаются на 15, 20, а иногда и 30 лет. Однако, в течение этого времени, у многих собственников возникает потребность в продаже жилья и встает закономерный вопрос, как продать квартиру в ипотеке. Причины бывают самые разные: желание купить более просторную квартиру, переехать в другой город или район, раздел имущества при бракоразводном процессе. Однако пока квартира в ипотеке, продавать ее нельзя. Как поступить в этом случае, чтобы реализовать свои планы, не нарушив законодательство? Об этом – далее.

Как продать квартиру в ипотекеКак продать квартиру в ипотеке
 

Процесс оформления квартиры в ипотеку: юридические тонкости

Мы уже детально рассказывали о том, как взять ипотеку на квартиру. В результате подписания кредитного и ипотечного договоров жилая недвижимость заемщика оказывается в залоге у банка. Это отнюдь не лишает заемщика права собственности на жилье, тем не менее, на него накладывается обременение (ряд ограничений на операции с недвижимостью). Иными словами, квартира оказывается под арестом: ее нельзя продавать, передавать в собственность родственникам на основании договора дарения, сдавать в аренду, менять целевое назначение (переводить в нежилой фонд), выполнять перепланировки и т.д.

Пытаться нарушать закон не стоит, тем более, что все сделки заключаются у нотариуса, который в обязательном порядке отправляет запрос в Реестр регистрации запрещений отчуждения недвижимого имущества и арестов, наложенных судебными и следственными органами.

Снимается запрет на отчуждение только после погашения кредита на основании письменного заявления банка, поданного нотариусу в установленной форме. Сам владелец квартиры не имеет права подавать такие запросы.

Следовательно, возникает вопрос: как продать квартиру в ипотеке, если кредит еще не погашен?

Доступный вариант

Наиболее простым вариантом, как продать квартиру в ипотеке, будет продажа квартиры с согласия банка.

Для этого вам необходимо прийти в то отделение кредитной организации, где вы оформляли ссуду, и сообщить менеджеру о намерении продать жилье. Вам подробно объяснят, как можно будет это сделать. Обычно процедура достаточно проста. Вы подыскиваете покупателя, который согласится приобрести вашу квартиру. Все расчеты осуществляются на основании договора эксперт-сейфинга.

Стороны арендуют в банке депозитарную ячейку, в которую помещается сумма предоплаты. В договоре эксперт-сейфинга четко прописываются условия, при соблюдении которых заемщик-продавец получает доступ к деньгам. Основными условиями являются:

  • Выведение квартиры из залога.
  • Заключение сделки купли-продажи.
  • Погашение ипотечного кредита за счет средств (или части средств), находящихся в сейфовой ячейке.

После того, как сумма внесена, банк направляет нотариусу заявление на выведение квартиры из залога (аналогичные заявления подаются и в реестры). Стороны заключают сделку купли-продажи, заемщик изымает деньги из ячейки и погашает ими кредит.

Однако найти покупателя на квартиру, на которую наложено обременение, довольно сложно. Процедура продажи квартиры в ипотеке отличается от стандартной купли-продажи, поэтому желающих приобретать заложенную недвижимость немного.

В некоторых случаях процедуру удается упростить. После заключения предварительного соглашения с покупателем, которое заверяется у нотариуса, продавец-заемщик получает аванс, за счет которого погашает кредит. Банк подает заявления на снятие ареста, и только после этого можно заключать договор купли-продажи. Тем не менее, риски для покупателя в этом случае увеличиваются (на момент заключения предварительного соглашения квартира находится в ипотеке).

Переуступка долга, или замена ипотекодателя

Следующий способ как продать квартиру в ипотеке, но и более сложный - замена ипотекодателя. Если вы нашли покупателя на квартиру, но он также хотел бы приобрести ее в кредит, можно попытаться решить 2 проблемы за 1 раз: не выводить квартиру из залога, а поменять ипотекодателя. Делается это исключительно с разрешения банка:

1. Покупатель подает заявление на кредит, которое банк рассматривает в соответствии со своими внутренними правилами.

2. В случае одобрения заявки возможны три варианта:

  • Покупатель хочет оформить кредит на сумму, равную сумме долга заемщика. В этом случае долг заемщика полностью погашается, остаток стоимости квартиры он получает от покупателя наличными.
  • Покупатель хочет оформить кредит на сумму меньшую, чем сумма остатка долга. Например, квартира стоит 2 млн. рублей, остаток по кредиту – 1,2 млн. Покупатель хочет оформить ссуду на 1 млн. рублей. В таком случае банк частично погашает долг заемщика за счет кредитных средств, выданных новому покупателю, и берет у покупателя еще 200 тысяч – для полного погашения. Наличными покупатель отдает продавцу 800 тысяч.
  • Покупатель хочет оформить кредит на сумму, большую, чем сумма остатка долга заемщика. К примеру, если стоимость квартиры 2 млн., остаток по кредиту – 1,2 млн., то покупатель хочет получить новый кредит на 1,5 млн. В таком случае долг заемщика (1,2 млн.) погашается, 500 тысяч покупатель отдает продавцу наличными и еще 300 тысяч продавец получает от банка.

3. Продавец подает заявление на замену ипотекодателя и заявление на досрочное погашение своего кредита.

4. Кредит заемщика-продавца закрывают, к договору ипотеки подписывают дополнительное соглашение о смене ипотекодателя или оформляют новый ипотечный договор (на усмотрение банка или нотариуса).

5. Заемщик-продавец получает остаток средств и справку о полном погашении кредита.

Замена залога

Третий вариант как продать квартиру в ипотеке – замена залога. Если вы хотите приобрести новую квартиру, банк может согласиться на замену залога: снять арест с вашей старой квартиры и принять в качестве обеспечения новую. Возможность замены залога предусмотрена ст. 345 Гражданского кодекса РФ.

Обычно банки разрешают заменять объект залога не раньше, чем после 2-3 лет успешного обслуживания кредита, иногда – еще позже. Если у заемщика были просрочки, в замене, вероятнее всего, откажут.

Стоимость новой квартиры, передаваемой в качестве обеспечения, должна быть как минимум на 20-30% больше, чем остаток по кредиту вместе с начисленными процентами.

Банк в обязательном порядке проверит юридическую чистоту квартиры, выбранной для обмена. Если претензий не будет, одновременно можно подготовить сразу 2 пакета документов: договоры обмена квартир и передачи нового жилья в обеспечение по кредиту.

Во всех случаях регистрация права собственности владельцев на квартиру происходит одновременно со снятием старого и наложением нового обременения на жилую недвижимость. Сам процесс продажи квартиры в ипотеке (замены ипотекодателя, объекта залога и т.д.) может занимать от 2-х до 3-х месяцев.

Кроме того, в некоторых банках действуют моратории на досрочное погашение кредитов: об этом стоит поинтересоваться до того, как взять квартиру в ипотеку. При наличии моратория продать квартиру вы не сможете.

Популярные предложения
  • Период от 31 дня
  • Ставка до 18%
  • Сумма от 50000 руб.
Оформить заявку
  • Период до 30 дней
  • Ставка от 1.6%
  • Сумма до 12500 руб.
Оформить заявку
Вопросы и ответы:
Kopatych, 12 января 2015 15:29
то есть, по варианту замены залога получается, что в залоге окажется та же квартира, на которую оформлена ипотека?
   
JuliyaVV, 12 января 2015 15:55
При замене залога одна квартира выводится из залога, а другая поступает в качестве обеспечения по кредиту. При этом долговые обязательства заемщика не прекращаются.
вверх